來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

　　本報(bào)記者 方超 張家振 上海報(bào)道

　　營(yíng)收、凈利潤(rùn)增速雙雙下滑，上市物企2024年“半年考”成績(jī)單難言亮眼。

　　克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，上市物企營(yíng)收同比增長(zhǎng)4.7%，增速較去年同期同比下降6.1個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)則同比下降29.9%。此外，多家上市物企凈利潤(rùn)持續(xù)虧損。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，截至9月4日，仍有瑞森生活服務(wù)（01922.HK）、佳源服務(wù)（01153.HK）兩家上市物企半年報(bào)“難產(chǎn)”。其中，佳源服務(wù)近日發(fā)布公告，宣布進(jìn)一步延遲刊發(fā)2022年年度業(yè)績(jī)、2023年中期業(yè)績(jī)、2023年年度業(yè)績(jī)、2024年中期業(yè)績(jī)，并將另行公告刊發(fā)相應(yīng)年度業(yè)績(jī)及寄發(fā)報(bào)告的時(shí)間。

　　在業(yè)績(jī)壓力持續(xù)增大的同時(shí)，如何進(jìn)一步擺脫對(duì)地產(chǎn)母公司依賴(lài)、在細(xì)分賽道樹(shù)立自身優(yōu)勢(shì)、加速開(kāi)拓第三方市場(chǎng)等，成為上市物企亟待解決的問(wèn)題。例如，萬(wàn)物云（02602.HK）管理層日前在2024年上半年業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，物企很難與開(kāi)發(fā)商“一刀兩斷”。

　　“物業(yè)管理行業(yè)正從增量與存量并重的‘藍(lán)海市場(chǎng)’轉(zhuǎn)向以存量為主、增量為輔的‘紅海市場(chǎng)’，未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)肯定會(huì)更加激烈?！敝兄秆芯吭何飿I(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟向記者表示，盡管競(jìng)爭(zhēng)激烈，但預(yù)計(jì)到2025年，全國(guó)物業(yè)管理規(guī)模仍將超過(guò)300億平方米，空間足夠容納眾多企業(yè)參與。

　　營(yíng)收凈利增幅下滑

　　克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，上市物企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1466.6億元，同比增長(zhǎng)4.7%，增速較去年同期下滑6.1個(gè)百分點(diǎn)?？v觀整個(gè)行業(yè)，僅有碧桂園服務(wù)（06098.HK）和萬(wàn)物云兩家上市物企營(yíng)收規(guī)模突破了百億元大關(guān)。

　　盡管行業(yè)整體承壓，但依然有多家物企營(yíng)收跑贏了大市。以濱江服務(wù)（03316.HK）為例，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年?duì)I收達(dá)到16.50億元，同比增長(zhǎng)38.7%。這一增速也助力濱江服務(wù)成為2024年上半年上市物企營(yíng)收增速冠軍。

　　此外，德商產(chǎn)投服務(wù)（02270.HK）、蘇新服務(wù)（02152.HK）、越秀服務(wù)（06626.HK）、彩生活（01778.HK）營(yíng)收增速分別為36.5%、31.1%、29.7%、28.5%，在行業(yè)的表現(xiàn)較為亮眼。

　　幾家歡喜幾家愁。記者初步統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，與上述企業(yè)相比，更多的上市物企今年上半年的營(yíng)收增速僅為個(gè)位數(shù)，其中有26家上市物企介于0—10%之間，17家企業(yè)為負(fù)值。

　　引發(fā)外界關(guān)注的是，今年上半年，上市物企營(yíng)收增速整體不理想的原因何在？

　　“主要是因?yàn)樯嫌畏康禺a(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，導(dǎo)致增量市場(chǎng)增長(zhǎng)放緩?！迸跃晗蛴浾叻治龇Q(chēng)，上市物企營(yíng)收增速放緩，還與物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、外拓難度進(jìn)一步加大和并購(gòu)市場(chǎng)冷淡有關(guān)。“此外，物企主動(dòng)放棄了一些效益差的項(xiàng)目，多方面因素導(dǎo)致物企新增在管面積增速放緩，營(yíng)收增速下滑?！?/p>

　　此外，國(guó)內(nèi)還有多家上市房企下屬的物企雖未實(shí)現(xiàn)上市，但物業(yè)板塊成績(jī)單隨著地產(chǎn)母公司半年報(bào)同步對(duì)外披露。

　　龍湖集團(tuán)（00960.HK）旗下龍湖智創(chuàng)生活就是其中的典型企業(yè)。龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹，2024年上半年，龍湖智創(chuàng)生活實(shí)現(xiàn)收入總額57.8億元，同比增長(zhǎng)10.2%，保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，期內(nèi)毛利率31.4%，在行業(yè)內(nèi)處于較高水平。

　　與營(yíng)收狀況相比，上市物企2024年上半年的盈利表現(xiàn)更難言樂(lè)觀。

　　克而瑞物管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，上市物企凈利潤(rùn)總額91.9億元，同比下降29.9%?！斑@反映出行業(yè)依舊陷入增收不增利的困境，物企盈利能力大幅減弱。受困于關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清，部分物企計(jì)提大額減值準(zhǔn)備，導(dǎo)致虧損?！?/p>

　　牛曉娟也向記者分析稱(chēng)，今年上半年，上市物企盈利表現(xiàn)差，也與“關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款減值準(zhǔn)備及前幾年并購(gòu)形成的商譽(yù)減值，進(jìn)一步壓縮了利潤(rùn)空間”直接相關(guān)。

　　“上市物企包括社區(qū)增值在內(nèi)的高毛利業(yè)務(wù)開(kāi)展不及預(yù)期，導(dǎo)致利潤(rùn)受影響。同時(shí)，包括人力成本在內(nèi)的各項(xiàng)成本上升，也直接影響物企的盈利能力?！迸跃曛毖?。

　　很難與開(kāi)發(fā)商“一刀兩斷”

　　在整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不理想的同時(shí)，上市物企獨(dú)立性也受到外界關(guān)注。

　　例如，在擺脫對(duì)地產(chǎn)母公司的依賴(lài)方面，2024年上半年，萬(wàn)物云的開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)占比同比已下降至10.1%。來(lái)自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款為38.18億元，增幅達(dá)到53.52%。

　　“萬(wàn)物云是‘萬(wàn)科養(yǎng)大的孩子’，雙方水乳交融，是剪不斷、理還亂的關(guān)系，我們既希望能保持業(yè)務(wù)的相對(duì)獨(dú)立性，同時(shí)感情上又很難做到投資人說(shuō)的‘一刀兩斷’?！比f(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全在近期召開(kāi)的萬(wàn)物云中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。

　　“我國(guó)快速壯大的頭部物企是過(guò)去20年房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的伴生產(chǎn)物，這就注定了其在基因上與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方千絲萬(wàn)縷的關(guān)聯(lián)性?！睎|吳證券研報(bào)分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始調(diào)整之際，物企受到關(guān)聯(lián)方的影響，不僅體現(xiàn)在業(yè)績(jī)方面，估值也受到持續(xù)的沖擊。

　　“行業(yè)離真正完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還有很遠(yuǎn)的距離，當(dāng)前大部分物企隸屬于房地產(chǎn)母公司，要完全市場(chǎng)化還是有一定難度?！本G城服務(wù)（02869.HK）董事會(huì)主席楊掌法日前也表示。

　　記者注意到，在努力擺脫對(duì)地產(chǎn)母公司業(yè)務(wù)依賴(lài)的同時(shí)，不少上市物企正加速開(kāi)拓第三方市場(chǎng)。

　　根據(jù)永升服務(wù)（01995.HK）向記者提供的信息，截至2024年6月30日，永升服務(wù)來(lái)自第三方的在管面積達(dá)1.8億平方米，同比增長(zhǎng)10.9%，占總在管面積的比例為74.4%。今年上半年，新增市場(chǎng)開(kāi)拓規(guī)模超3700萬(wàn)平方米，新拓年飽和營(yíng)收同比提高48.1%，超過(guò)8億元。

　　記者還從世茂服務(wù)（00873.HK）方面獲悉，今年上半年，世茂服務(wù)合約面積約3.3億平方米，在管面積約2.5億平方米。其中，在管及合約面積來(lái)自獨(dú)立第三方的占比分別為75.2%、77.2%。

　　值得關(guān)注的是，梳理相關(guān)上市物企半年報(bào)可發(fā)現(xiàn)，目前依然有相當(dāng)數(shù)量物企的在管及合約面積中，來(lái)自獨(dú)立第三方的占比較低。在此情形下，上市物企業(yè)績(jī)也受到地產(chǎn)母公司影響。

　　“物企與開(kāi)發(fā)商大多存在業(yè)務(wù)關(guān)系。由于開(kāi)發(fā)商面臨較大的資金壓力，物企難以按時(shí)收回部分應(yīng)收賬款，這對(duì)現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)了一定的影響?！迸跃瓯硎荆爱?dāng)前，物企的確很難與開(kāi)發(fā)商‘一刀兩斷’。但長(zhǎng)期來(lái)看，來(lái)自第三方在管面積增長(zhǎng)趨勢(shì)不變，物企的獨(dú)立性將進(jìn)一步提升，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于物企的影響也有望進(jìn)一步降低?！?/p>

　　跨界開(kāi)拓新賽道新業(yè)務(wù)

　　為了應(yīng)對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，多家物企加速開(kāi)拓“第二增長(zhǎng)曲線”。

　　“在住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付減少的背景下，商企服務(wù)的拓展空間更有想象力，我們會(huì)更進(jìn)一步聚焦在大客戶跟隨、區(qū)域加密和服務(wù)產(chǎn)品延展上。同時(shí)，拓寬增值服務(wù)‘圍欄’，用科技賦能實(shí)現(xiàn)管理提效?！痹?024年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)管理層表示。

　　龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，今年上半年，龍湖智創(chuàng)生活的服務(wù)半徑不斷拓寬，建立起了較高的門(mén)檻與壁壘，新增了東莞華為松山湖產(chǎn)業(yè)園、杭州螞蟻集團(tuán)飛天園區(qū)、北京螞蟻創(chuàng)新科技總部和杭州網(wǎng)易總部等項(xiàng)目。

　　與龍湖智創(chuàng)生活類(lèi)似，永升服務(wù)也正謀求非住宅業(yè)態(tài)進(jìn)一步突圍。據(jù)永升服務(wù)方面介紹，今年上半年，公司聚焦醫(yī)院、學(xué)校、企業(yè)等重點(diǎn)業(yè)態(tài)賽道，新拓展了蘇州貢湖科創(chuàng)園、西寧青海大學(xué)附屬醫(yī)院等超過(guò)180個(gè)非住宅項(xiàng)目。截至今年6月底，公司非住宅物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入約10億元，占公司總收入的比重為40.8%。

　　除拓展非住宅板塊業(yè)務(wù)外，也有多家物企正跨界進(jìn)入環(huán)保服務(wù)領(lǐng)域。

　　8月26日，世茂新能·淮安RDF項(xiàng)目簽約暨啟動(dòng)儀式在江蘇省淮安市淮陰區(qū)舉行。世茂服務(wù)方面表示，該項(xiàng)目由世茂服務(wù)和中證投融聯(lián)合打造，通過(guò)創(chuàng)新升級(jí)一般固廢的收集、運(yùn)輸、處理模式，可將一般固廢生產(chǎn)成可替代煤的低碳燃料，以實(shí)現(xiàn)固廢再利用。

　　“對(duì)于世茂服務(wù)而言，RDF項(xiàng)目是一項(xiàng)既創(chuàng)新又跨界的嘗試，是多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的延伸，是‘城市大管家’戰(zhàn)略實(shí)踐落地的重要組成部分，更是我們向環(huán)保服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)邁出的戰(zhàn)略性一步?！笔烂?wù)執(zhí)行董事、總裁邵亮表示。

　　受到市場(chǎng)關(guān)注的是，在當(dāng)前物業(yè)市場(chǎng)中，不少物企開(kāi)拓各類(lèi)新賽道多時(shí)，但基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)依然占據(jù)較高比例，“第二增長(zhǎng)曲線”表現(xiàn)并不理想，原因何在？

　　“新賽道有其專(zhuān)業(yè)壁壘，物企面臨著競(jìng)爭(zhēng)力不足，缺乏相應(yīng)技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和資源問(wèn)題?！迸跃攴治稣J(rèn)為，整個(gè)大環(huán)境不利于新賽道的開(kāi)辟，消費(fèi)降級(jí)、投入萎縮等進(jìn)一步打壓了物企開(kāi)拓創(chuàng)新的勇氣。

　　對(duì)于開(kāi)拓多元化業(yè)務(wù)，牛曉娟建議，物企應(yīng)該首先聚焦自身“能力圈”?！敖ㄗh物企根據(jù)自身能力和戰(zhàn)略規(guī)劃，將企業(yè)核心資源、核心能力聚焦到核心業(yè)務(wù)上，追求聚焦深耕，同時(shí)要前瞻性地培養(yǎng)創(chuàng)新思維和跨界業(yè)務(wù)能力，以適應(yīng)開(kāi)展細(xì)分賽道業(yè)務(wù)開(kāi)拓需要。”